去年12月，昆明迎來(lái)“賣地潮”，短短半個(gè)月，150萬(wàn)平方米土地完成交易，交易總額212.6億元。中海、綠地、金科等房企不斷上演“搶地大戲”，部分地塊溢價(jià)率超100%。

據(jù)悉，2021年，昆明主城區(qū)將有超50個(gè)新盤(pán)入市，總占地面積不低于400萬(wàn)平方米。按照行政區(qū)域看，盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)新盤(pán)最多，開(kāi)發(fā)規(guī)模最大，預(yù)估在110萬(wàn)平方米以上；西山區(qū)、五華區(qū)蓄力不足，新盤(pán)少，開(kāi)發(fā)總面積約30萬(wàn)—40萬(wàn)平方米。50多個(gè)新盤(pán)中，有近20個(gè)新盤(pán)案名已出爐，例如融創(chuàng)春城書(shū)院、恒大珺睿、美的云璟等，其余大部分是近期才完成土地交易的新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)要到下半年才能入市。

據(jù)悉，今年主城區(qū)入市的50多個(gè)新盤(pán)中，近半項(xiàng)目房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)超2萬(wàn)元/平方米。在昆明，一個(gè)項(xiàng)目所處位置的優(yōu)劣，決定其房?jī)r(jià)高低。依托自身資源稟賦、區(qū)域規(guī)劃紅利等，二環(huán)內(nèi)、巫家壩片區(qū)、北京路沿線、滇池路沿線、會(huì)展片區(qū)以及滇池國(guó)際度假區(qū)等區(qū)域向來(lái)都是昆明的價(jià)格高地。因此，今年這些區(qū)域內(nèi)即將入市的新盤(pán)，房?jī)r(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米左右。二環(huán)內(nèi)是昆明城市頂級(jí)生活資源的匯集地，隨著可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，再加上新建住宅政策的收緊，區(qū)域內(nèi)房源愈發(fā)緊缺，目前在售項(xiàng)目不足10個(gè)盤(pán)，購(gòu)房者可選擇性不多。

從今年入市的新盤(pán)來(lái)看，二環(huán)內(nèi)差不多會(huì)有10個(gè)新項(xiàng)目，規(guī)模雖小，但定位高端，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)都將超2萬(wàn)元/平方米，翠湖一品、碧桂園翠湖映象、恒大東風(fēng)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，甚至大有逼近3萬(wàn)元/平方米。這些新盤(pán)的加入，將使區(qū)域產(chǎn)品更加多元化，同時(shí)或?qū)⒃俣人⑿聟^(qū)域房?jī)r(jià)。

北京路沿線作為昆明開(kāi)發(fā)最早、發(fā)展最成熟的區(qū)域，一直都是購(gòu)房者眼中的“香餑餑”。不過(guò)，經(jīng)過(guò)幾年的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，區(qū)域內(nèi)土地資源日漸緊缺，在售項(xiàng)目并不多，好在今年區(qū)域內(nèi)同樣多個(gè)新盤(pán)扎堆，開(kāi)發(fā)總面積近80萬(wàn)平方米。沿線新盤(pán)基本都是大盤(pán)，金科中建向山的島、旭輝羊腸片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模最大，在15萬(wàn)平方米以上。更加靠近北京路商業(yè)中心的是兩個(gè)重磅城改項(xiàng)目，一直被稱為昆明“黃金城中村”的金刀營(yíng)城改項(xiàng)目，其一期被同德、美的、賽倫合資公司競(jìng)得，二期則被同德、萬(wàn)科、賽倫聯(lián)合攬入。據(jù)悉，項(xiàng)目一期A4地塊已過(guò)規(guī)，擬建4棟高層住宅，或?yàn)槊赖腡OP級(jí)產(chǎn)品首秀。從所處位置及產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目售價(jià)極有可能超2萬(wàn)元/平方米；俊發(fā)中心對(duì)面的馬家營(yíng)城改項(xiàng)目俊尚峰，目前已動(dòng)工，最快上半年可入市。此外，緊鄰地鐵2號(hào)線龍頭街站的恒大龍泉古鎮(zhèn)，是昆明極為少見(jiàn)的70年產(chǎn)權(quán)純別墅項(xiàng)目，計(jì)劃首推建面195—391平方米別墅，預(yù)計(jì)單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米起。

?恒大龍泉古鎮(zhèn)效果圖

巫家壩作為昆明未來(lái)的城市新中心，是城市核心資源重點(diǎn)傾斜的方向，再加上自貿(mào)區(qū)紅利的加持，區(qū)域成為了昆明又一置業(yè)熱區(qū)，房?jī)r(jià)一再走高。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米左右。2021年的巫家壩將迎來(lái)新盤(pán)面市小高潮，新面孔持續(xù)增加，包括首次進(jìn)駐昆明的深圳千億房企龍光的項(xiàng)目、雅居樂(lè)項(xiàng)目以及再次推出的龍湖新項(xiàng)目、中交新項(xiàng)目，還有面積最大的東航項(xiàng)目云錦東方城，“生”在巫家壩，就注定了它們的高價(jià)屬性。據(jù)悉，云錦東方城規(guī)劃占地面積45萬(wàn)平方米，是巫家壩最大的樓盤(pán)。

巫家壩南側(cè)的會(huì)展片區(qū)，雖然新盤(pán)不多，但供應(yīng)有增無(wú)減。萬(wàn)科30億元拿地，俊發(fā)、恒大等持續(xù)投入開(kāi)發(fā)，區(qū)域自身發(fā)展提速，給了買家“定心丸”。世博片區(qū)憑借得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先。然而由于近年在售項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，區(qū)域似乎已被眾人“遺忘”。隨著今年中海西南林學(xué)院項(xiàng)目、華夏陽(yáng)光和金地的青龍山項(xiàng)目、中南和堅(jiān)穩(wěn)地產(chǎn)的穿金路三葉輪胎廠項(xiàng)目3大新盤(pán)的入市，世博片區(qū)或?qū)⒅鼗卮蟊娨曇啊?br/>

今年，就連許久沒(méi)有“上新”的海埂片區(qū)也將新增2個(gè)新盤(pán)。其中，筑友璽瓏灣約5畝的住宅用地，成交樓面價(jià)高達(dá)17013元/平方米，刷新昆明歷史最高樓面價(jià)?！暗赝酢睂傩?別墅業(yè)態(tài)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)約600萬(wàn)—2700萬(wàn)元/套。龍湖接手的西南海后續(xù)279畝純住宅用地，部分地塊容積率低至1.21，限高24米，未來(lái)很有可能會(huì)開(kāi)發(fā)洋房、別墅類產(chǎn)品。位于滇池路上的昆明恒大珺睿將主推建面約137—285平方米的大平層，項(xiàng)目房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在2.3萬(wàn)—2.7萬(wàn)元/平方米。

2021年，不少新盤(pán)都將引入旗下TOP級(jí)產(chǎn)品系，如金刀營(yíng)一期將會(huì)是“美的置業(yè)TOP級(jí)首秀”、俊發(fā)俊尚峰推出俊發(fā)“峰”系高端產(chǎn)品、金科中建向山的島將引入金科“博翠”系高端產(chǎn)品、金茂府是金茂高端住宅頭部IP。不過(guò)，除了上述“高精尖”樓盤(pán)，今年入市的新盤(pán)中也不乏一些價(jià)格適中的項(xiàng)目，在西北新城集中度較高。隨著新城吾悅廣場(chǎng)、首創(chuàng)奧特萊斯、宜家家居、愛(ài)琴海購(gòu)物公園等商業(yè)的進(jìn)駐，再加上地鐵4號(hào)線等利好的加持，西北新城迎來(lái)開(kāi)掛式發(fā)展，數(shù)十家房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，置業(yè)熱度持續(xù)高漲。

今年，藍(lán)光、中南、卓越和龍潤(rùn)旗下的3大新盤(pán)也將加入“戰(zhàn)局”。其中，藍(lán)光芙蓉1891緊鄰地鐵4號(hào)線大河埂站，與新城吾悅廣場(chǎng)僅一路之隔，地段優(yōu)勢(shì)突出。據(jù)透露，藍(lán)光芙蓉1891項(xiàng)目將引入旗下TOP級(jí)芙蓉系列產(chǎn)品，整體定位較為高端，大有艷壓區(qū)域產(chǎn)品之勢(shì)，極有可能成為區(qū)域內(nèi)最貴的樓盤(pán)之一。

作為2020年的土拍熱點(diǎn)區(qū)域，呈貢區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)及空港片區(qū)也有不少價(jià)格相對(duì)親民的樓盤(pán)即將入市。隨著昆明市政府的入駐，大學(xué)城的搬遷，地鐵、高鐵的開(kāi)通，呈貢迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，置業(yè)熱潮空前高漲，曾一度出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，從2015年的4818元/平方米，上漲至2020年的11714元/平方米。盡管呈貢5年房?jī)r(jià)上漲近2.5倍，但相較于主城區(qū)動(dòng)輒一萬(wàn)五六的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，呈貢仍是昆明樓市的一股清流。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年呈貢區(qū)又將迎來(lái)恒大林溪郡、卓越斗南、大諾弄堂里以及網(wǎng)龍4個(gè)新項(xiàng)目。

經(jīng)開(kāi)區(qū)是昆明少有的價(jià)格洼地。隨著交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等短板的逐步完善，也成為了各大房企的必爭(zhēng)之地。據(jù)悉，經(jīng)開(kāi)區(qū)是去年昆明溢價(jià)成交率最高的區(qū)域，住宅用地基本都是逢拍必?fù)?，一年?nèi)4宗土地溢價(jià)成交，溢價(jià)率在3%—70%之間。高溢價(jià)的背后是開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域價(jià)值的高度認(rèn)可。目前，經(jīng)開(kāi)區(qū)已有10余個(gè)項(xiàng)目在售，今年還將新增7個(gè)新盤(pán)。這些新盤(pán)的入市，或?qū)⒆屵@個(gè)曾經(jīng)被低估的區(qū)域迅速補(bǔ)漲。

空港片區(qū)房?jī)r(jià)常年墊底，是目前昆明唯一一個(gè)房?jī)r(jià)未破萬(wàn)的區(qū)域。其實(shí)，作為國(guó)家級(jí)滇中新區(qū)的重要組成部分，又有全球十大國(guó)際樞紐——昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)的加持，空港片區(qū)有著強(qiáng)大的資源配置和政策導(dǎo)向，發(fā)展空間很大。但限于各類生活配套的不足，區(qū)域價(jià)值一直被低估。不過(guò)，隨著海誠(chéng)控股、滇中城投、金地&空港投資&平安不動(dòng)產(chǎn)等房企的加入，在給片區(qū)帶來(lái)持續(xù)發(fā)展原動(dòng)力的同時(shí)，讓越來(lái)越多的人將目光聚集到這里。隨著區(qū)域發(fā)展的更新迭代，原本價(jià)格洼地內(nèi)的新盤(pán)，正朝著價(jià)格紅線突圍。

值得一提的是，隨著主城區(qū)土地資源越來(lái)越少，再加上高房?jī)r(jià)的圍剿，昆明樓市熱度逐漸向郊縣區(qū)域延伸。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年包括晉寧、安寧、嵩明、富民及宜良5地，預(yù)計(jì)將有20余個(gè)新盤(pán)入市，其中不乏綠城、藍(lán)光、海倫堡、華僑城、新城、新希望等大牌房企旗下產(chǎn)品。